Заседание № 191
15.10.2014
Вопрос:
О проекте федерального закона № 511638-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части, касающейся государственной регистрации предварительного договора в отношении недвижимого имущества).
Стадия рассмотрения:
Рассмотрение законопроекта в первом чтении
Фрагмент стенограммы:
Строки с 4879 по 4983 из 6432
17-й вопрос, проект федерального закона "О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации".
Василий Михайлович Тарасюк.
ТАРАСЮК В. М. Уважаемый Сергей Евгеньевич, уважаемые коллеги! Вы знаете, что
после коренных перемен, которые произошли в нашем обществе в 90-е годы,
гражданско-правовой договор приобрёл значение универсального регулятора
хозяйственных связей, но вместе с тем и свобода, экономическая независимость
хозяйственных субъектов возросла. Очень велико количество судебных споров,
преступных схем, но неопределённость новых аспектов договорного права наряду
с другими проблемами вот уже двадцать лет препятствует развитию малого и
среднего предпринимательства, а также устойчивого рынка недвижимости в
России. Представленный законопроект направлен на совершенствование
гражданского законодательства, более чёткое законодательное урегулирование
договорных отношений, обеспечение публичности и достоверности информации о
зарегистрированных сделках и правах для третьих лиц.
Для обеспечения гарантий исполнения предварительного договора данным
законопроектом вводится норма о регистрации предварительного договора как
ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося
предметом предварительного договора. Предполагается внести соответствующие
изменения в статью 429 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Предварительный договор должен выполнять охранную функцию, создавать
позитивную обязанность заключить основной договор, включать необходимые
дополнительные механизмы защиты участников данных правоотношений.
Приведу пример. Мы все знаем, что этим летом купить недвижимость в Крыму было
не так просто, учитывая, что там не работали регистрирующие органы.
Предварительный договор там получил очень широкое применение, чем фактически
были закреплены права в отношении определённого имущества. Продавец
недвижимости в Крыму рисковал менее, чем покупатель, так как лишался
имущества только после регистрации основного договора купли-продажи в
будущем, покупатель же должен быть учитывать многие нюансы, касающиеся
условий передачи и возврата задатка, срока заключения основного договора,
сведений о недвижимости в целом и общей неопределённости правоотношений. В
Крыму в отсутствие государственной регистрации предварительных договоров
многократно возросли риски, возник ажиотаж на рынке недвижимости, увеличилось
количество так называемых чёрных риелторов.
В заключении на проект закона ответственный комитет ссылается на Концепцию
развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009
года, однако все мы видим, как меняется мир вокруг нас, - даже то, что
считалась нормальным, примемлемым полгода назад, сейчас требует дополнений.
Вместе с тем нельзя не упомянуть и о проблемах, возникающих при заключении
предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства
дома. Согласно законодательству в предварительном договоре должны содержаться
положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры
приобретаемой квартиры: площадь, количество комнат, этаж и так далее.
Очевидно, что, если квартира ещё не построена, точно определить в договоре
объект продажи невозможно, что повышает риск признания предварительного
договора незаключённым. При этом, поскольку предварительный договор не
подлежит государственной регистрации, ничто не мешает недобросовестному
застройщику заключить такой же договор с другим покупателем, а затем продать
ему квартиру. Обход существующих норм о праве использования предварительных
договоров в части долевого участия, купли-продажи вместо подлежащих
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве
послужил причиной кризиса в долевом строительстве.
В заключение скажу, что защитный механизм в виде регистрации предварительного
договора как мера по ограничению, обременению прав на недвижимое имущество
позволит обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота
недвижимого имущества, стабильность его оборота, а также защиту прав и
законных интересов сторон предварительного договора. Государственная
регистрация предварительного договора послужила бы также дополнительной
гарантией заключения основного договора.
Уважаемые коллеги, прошу поддержать данный законопроект. Все высказанные
замечания и предложения мы учтём при дальнейшей его доработке.
Спасибо за внимание.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Давайте заслушаем сразу содоклад, чтобы не разрывать
канву выступлений, а потом проголосуем.
Докладывает Сергей Юрьевич Фабричный.
ФАБРИЧНЫЙ С. Ю. Уважаемый Сергей Евгеньевич, уважаемые коллеги! Автор
законопроекта предлагает нам установить государственную регистрацию
предварительного договора в отношении недвижимого имущества. По нескольким
основаниям наш комитет не поддерживает данный законопроект. Я назову одно из
них. Дело в том, что в гражданском законодательстве суть предварительного
договора в большей степени организационная: в рамках предварительного
договора стороны приходят к соглашению о том, что в будущем они, согласовав
все условия, заключат договор - основной договор. На этой стадии - я бы,
наверное, назвал её помолвкой - стороны принимают предварительное решение и
говорят: да, отношения зарегистрируем через какое-то время. Вы понимаете, что
за помолвкой необязательно следует свадьба, поэтому сам факт заключения
предварительного договора не порождает никаких прав в отношении имущества,
выполнения работ, оказания услуг, он только закрепляет намерения сторон в
будущем вступить в те или иные правоотношения.
Мы не поддерживаем данный законопроект и предлагаем Государственной Думе
отклонить его в первом чтении.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Спасибо, присаживайтесь.
Давайте прервёмся на голосование, а потом продолжим обсуждение данного
законопроекта.
Фрагмент стенограммы:
Строки с 5216 по 5290 из 6432
Продолжаем обсуждение 17-го вопроса повестки. Есть ли вопросы у депутатов по
докладу и содокладу? Прошу записаться.
Включите режим записи.
Покажите список записавшихся.
Вопрос задаёт Дмитрий Иванович Савельев.
САВЕЛЬЕВ Д. И. Василий Михайлович, в принципе закон действительно страхует
покупателей недвижимости, но он может несколько затруднить оформление самой
сделки, потому что покупателю в дальнейшем придётся регистрировать и основной
договор ещё, получая право собственности. Скажите, пожалуйста, может быть,
имеет смысл в вашем законопроекте во втором чтении предусмотреть укороченный
срок регистрации предварительного договора, допустим три или пять дней?
Прокомментируйте, пожалуйста.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Василий Михайлович Тарасюк.
ТАРАСЮК В. М. Дмитрий Иванович, я в своём выступлении чётко и ясно сказал,
что во втором чтении можно что-то поправить, в том числе уточнить некоторые
сроки по заключению данных договоров.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Спасибо.
Иван Игнатьевич Никитчук.
НИКИТЧУК И. И., фракция КПРФ.
У меня вопрос к Сергею Юрьевичу.
Уважаемый Сергей Юрьевич, вы сказали, что, дескать, заключение
предварительного договора не предполагает никаких финансовых отношений, но
это не совсем так: требуется внесение половины стоимости за открытие
аккредитива, поэтому, мне кажется, возражения комитета не совсем
обоснованные. Есть ли у вас какие-то более основательные причины для того,
чтобы отклонять этот законопроект?
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Сергей Юрьевич Фабричный.
ФАБРИЧНЫЙ С. Ю. Иван Игнатьевич, я говорил не об административных издержках,
я говорил о существе предварительного договора, в рамках которого не
передаётся имущество, не оказываются услуги, не выполняются работы.
Предварительный договор - это намерение сторон заключить основной договор в
будущем. То, что есть административные издержки, - это наш комитет не
отрицает.
Почему мы выступаем против этого законопроекта? Я, как мне представляется,
достаточно полно изложил аргументацию. Я могу лишь добавить, что в рамках
Концепции реформирования гражданского законодательства Российской Федерации,
которая была утверждёна президентским советом по реформированию гражданского
законодательства, регистрация договоров как таковых - это исключение из общих
правил, а не правило. Регистрируется право на имущество, коль мы об имуществе
говорим в данном случае.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ. Спасибо.
Кто хотел бы выступить? Нет таких.
Ставлю на голосование.
Включите режим голосования.
Покажите результаты.
РЕЗУЛЬТАТЫ ГОЛОСОВАНИЯ (17 час. 13 мин. 48 сек.)
Проголосовало за 54 чел.12,0 %
Проголосовало против 0 чел.0,0 %
Воздержалось 0 чел.0,0 %
Голосовало 54 чел.
Не голосовало 396 чел.88,0 %
Результат: не принято
Законопроект отклонён.